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Comment investir en immobilier?

Vous savez que j’aime recevoir des revenus de dividendes et que je suis toujours à recherche de revenus passifs. Ce sont quelques-unes des raisons pour lesquelles j’investis 5 % de mon portefeuille dans l’immobilier.

Depuis une semaine, j’ai reçu beaucoup de questions à propos de mes investissements en immobilier. C’est probablement parce que j’ai parlé de REIT sur ma page Facebook la semaine dernière 🙂

Vous connaissez plusieurs approches pour investir en immobilier comme les flips et les immeubles à revenus. Mais, connaissez-vous les Fiducies de placement immobilier et le Financement participatif en capital pour investir en immobilier?

Dans cet article, je vous explique les différentes approches pour investir en immobilier. Je vous explique aussi ce qu’est un REIT et comment ça fonctionne.

Flip

Premièrement, il est possible de faire des « flips ». C’est une approche qui peut être très payante, mais dont les risques sont aussi très élevés. Il faut avoir les liquidités nécessaires pour acheter la maison (mise de fonds), payer le courtier immobilier (le cas échéant), payer le notaire, payer la taxe de mutation (taxe de bienvenue), payer les taxes municipales et scolaires de la date d’achat jusqu’à la revente, etc. Tout cela exclu bien entendu le montant des rénovations… C’est un « flip » et non une maison « clé en main » 😉

Il faut les compétences nécessaires pour rénover la propriété ou sinon être entourées d’une bonne équipe. Si vous payez un entrepreneur pour effectuer les rénovations, c’est certain que le coût sera plus élevé et que la marge de profit sera moindre.

Personnellement, je n’investis pas dans les « flips », parce que c’est un emploi à temps plein et c’est tout le contraire d’un investissement qui génère des revenus passifs comme je recherche. Mais, c’est une stratégie pour vous si vous avez les compétences et les liquidités nécessaires, que vous aimez le risque et que vous avez le temps pour le faire.

Maison en location

Deuxièmement, il est possible d’acheter une maison ou un condo et de le mettre en location. Il faut encore une fois avoir des liquidités importantes pour acheter la maison (mise de fonds) et les frais afférents. Par contre, l’hypothèque, les coûts d’entretiens et les taxes seront couverts complètement ou en partie par le loyer.

Un avantage de la location de maison ou condo est que vous avez un seul locataire. C’est donc relativement facile à gérer, comparativement à un immeuble à revenus (Plex). Par contre, est-ce que c’est l’approche la plus payante en immobilier? Certes, la propriété prendra de la valeur au fil des années. Mais est-ce que votre argent pourrait être utilisé d’une autre façon pour investir en immobilier? Est-ce qu’une maison en location offre un effet de levier intéressant comparativement à un Plex?

Personnellement, je n’investis pas en immobilier avec cette approche, car ça prend une bonne somme pour commencer, ce n’est pas un actif qui me rapporte un revenu passif, et surtout, car je pense que je peux utiliser mes liquidités d’une meilleure façon pour investir en immobilier.

Plex

Troisièmement, il est possible d’investir en immobilier avec un immeuble à revenus : duplex, triplex, quadruplex, etc. C’est plus de travail que la maison en location, car vous avez un immeuble et des locataires à gérer. Par contre, l’effet de levier est beaucoup plus important.

Mais attention à l’état de l’immeuble, surtout si vous achetez à Montréal (parlez-en à Pierre-Yves McSween… voir sa chronique sur Facebook). De plus, la mise de fonds sur un Plex est un point important à considérer.

Pour investir dans les immeubles à revenus, je pense que c’est important de bien s’entourer : courtier immobilier, courtier hypothécaire, comptable, entrepreneur, etc. Je pense que c’est une profession en soi d’investir dans des immeubles à revenus.

Personnellement, je n’ai pas l’expertise ni le temps nécessaire pour gérer des immeubles à revenus et des locataires. Je sais qu’il est possible d’engager une firme de gestion pour s’occuper des immeubles, mais il y a un coût à cela.

Fiducies de placement immobilier

Quatrièmement, il est possible d’investir dans un « Real Estate Investment Trust » (REIT), ou « Fiducies de placement immobilier » (FPI) en français. Un REIT est une compagnie publique ou privée qui possède des propriétés à revenus et qui distribuent ses revenus aux investisseurs. Il y a des REIT dans plusieurs secteurs de l’immobilier : immeubles résidentiels, centres commerciaux, immeubles de bureaux, hôtels, résidences pour retraités, etc.

Les parts des REIT se négocient à la bourse comme les actions. Vous n’avez pas besoin d’une somme importante pour commencer à investir en immobilier avec cette approche. Les REIT doivent avoir 75 % de leurs actifs et de leurs revenus qui proviennent de l’immobilier. De plus, les REIT doivent distribuer entre 70 % et 95 % de leurs bénéfices à leurs actionnaires, la plupart du temps sous forme de dividendes.

Personnellement, c’est l’approche que je privilégie pour investir en immobilier. Il n’y a pas d’immeubles à entretenir, de baux à faire signer, de réparations urgentes à aller faire une fin de semaine, etc. Il suffit d’acheter des parts à la bourse et d’attendre de recevoir des dividendes mensuels ou trimestriels 😉 Ce n’est probablement pas l’approche la plus payante. Mais c’est certainement l’approche la plus passive et c’est justement ce que je recherche.

Voici quelques exemples de REIT :

  • Cominar Real Estate Investment Trust (CUF.UN)
  • Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CAR.UN)
  • Allied Properties Real Estate Investment Trust (AP.UN)
  • Chartwell Retirement Residences REIT (CSH.UN)
  • Northwest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust (NWH.UN)
  • Summit Industrial Income REIT (SMU.UN)

Il est même possible d’acheter un fonds négocié en bourse (FNB) de REIT.

Financement participatif en capital

Cinquièmement, il est possible d’investir dans une campagne de financement participatif en capital (ou « Equity Crowdfunding » en anglais) pour une société en immobilier. L’objectif est d’acheter une part d’un projet immobilier réel comme la construction d’un quartier résidentiel ou d’immeubles à revenus.

C’est une approche qui est plus rare au Québec et au Canada comparativement aux É-U. Mais il y a eu quelques projets sur la plateforme canadienne FrontFundr. C’est d’ailleurs sur cette plateforme que j’ai investi dans quelques entreprises privées.

Cette approche est pour vous si vous voulez posséder une partie d’un bien tangible (maisons, immeubles à revenus) au lieu d’une partie d’une compagnie comme le REIT.

Fonds négocié en bourse

Eh oui. Sans surprise, il existe des fonds négociés en bourse (FNB) de REIT. Il y a des FNB pour tous les secteurs, pour toutes les régions, etc.

L’avantage principal des FNB de REIT est la diversification. Certains FNB possèdent une centaine de sociétés en immobilier. De plus, les FNB de REIT distribuent des dividendes chaque mois. Pourquoi? Comme mentionné précédemment, les REIT distribuent les paiements en dividendes pour la plupart chaque trimestre (4 fois par année). Mais, comme un FNB est constitué de plusieurs REIT (les REIT ne distribuent pas tous leurs dividendes le même mois), alors il y a des distributions tous les mois.

Par contre, il y a un coût à utiliser un FNB. Lorsqu’on achète un REIT, on paie les frais de transaction une fois. Ensuite, il n’y a plus jamais de frais. Pour un FNB, il y a non seulement les frais de transaction pour acheter les titres, mais il y a aussi des frais de gestion qui sont déduits des rendements. Par exemple, pour le FNB de Vanguard (VRE), le ratio de frais de gestion (RFG) est de 0,390 %. Donc, la diversification offerte par un FNB à un coût.

Voici quelques exemples de FNB de REIT :

  • Vanguard FTSE Canadian Capped REIT Index ETF (VRE)
  • iShares S&P/TSX Capped REIT Index ETF (XRE)
  • BMO Equal Weight REITs Index ETF (ZRE)

Personnellement, j’investis dans un FNB de REIT. Pourquoi? Comme j’investis seulement 5 % de mon portefeuille en immobilier, je ne voulais pas m’exposer à quelques REIT seulement.

J’ai choisi le FNB suivant : Vanguard FTSE Canadian Capped REIT Index ETF (VRE). C’est un FNB qui réplique l’indice FTSE Canada All Cap Real Estate Capped 25% Index. Le ratio de frais de gestion (RFG) est de 0,390 % et la distribution de dividende est de 0,094778 $ par action.

Ce FNB investit dans 18 sociétés du secteur immobilier canadien, notamment :

  • Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CAR.UN)
  • RioCan Real Estate Investment Trust (REI.UN)
  • H&R Real Estate Investment Trust (HR.UN)
  • Allied Properties Real Estate Investment Trust (AP.UN)
  • Cominar Real Estate Investment Trust (CUF.UN)

C’est donc un fonds qui m’offre une grande diversification en ce qui concerne le nombre d’entreprises (18) et la répartition sectorielle (industrie, bureau, résidentiel, commerce de détail, etc.). Je suis satisfait de cet investissement. Pour l’instant, je réserve 5 % de mon portefeuille boursier en immobilier, mais je vais réviser cette allocation dans le futur.

Et vous, investissez-vous en immobilier? Quelle approche préférez-vous?

Attention! Cet article n’est PAS une recommandation d’achat. Je ne suis pas accrédité par la loi pour émettre des recommandations financières. Le blog RETRAITE101 est un blog de divertissement et ne doit pas être utilisé pour remplacer l’avis de professionnels de la finance.

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Par retraite101

Je suis un Québécois de 34 ans qui travaille de 9 à 5 dans un « cubicule » comme un rat de laboratoire. Moi aussi, je fais partie de la « rat race »! Mais, j’ai comme objectif d'atteindre l'indépendance financière et prendre une retraite anticipée (FIRE) à 40 ans. Je partage mon plan de retraite et mon parcours pour atteindre l’indépendance financière.

5 réponses sur « Comment investir en immobilier? »

J’ai tenté d’investir en immobilier une fois: j’ai acheté un condo en reprise de finance, fait des petites réparations dessus, trouvé de bons locataires quasi immédiatement. Je n’ai eu quasiment aucun problèmes avec ce condo.. Pourtant, je n’ai pas aimé l’expérience d’être propriétaire; après quelques années, dès que mes locataires ont décidé de déménagé, j’ai vendu le dit condo en moins d’un mois. Parfois, j’hésite à m’acheter un duplex ou un triplex et y habiter mais je n’ai tellement pas de connaissances en rénovations/résolution de problèmes de maison que je garde ce projet sur la glace! Par contre, investir dans des REIT me tente beaucoup et je pense en ajouter à mon portefeuille cette année :)!

Salut Sorcière frugale,

Personnellement, je serais plus intéressé à acheter un duplex/triplex (et habiter un des logements) plutôt que d’acheter un condo locatif. Tu es sur place en tout temps pour surveiller ou constater des problèmes, tu n’as pas besoin de te déplacer pour faire une réparation chez un des locataires, tu peux faire des entretiens ou petites réparations toi-même un soir de semaine, tu n’as pas besoin de payer une compagnie pour le déménagement (si tu as une souffleuse et que tu aimes le faire, comme moi), etc.

Mais sinon, je pense que le REIT représente la meilleure option pour investir passivement dans l’immobilier. Tu achètes des actions de REIT et tu attends les dividendes… 🙂

Quel(s) REIT(s) penses-tu acheter? Ou sinon, quel FNB de REIT?

Je te souhaite un joyeux temps des fêtes!

Au plaisir,
R101

Salut R101, c’est ton nouveau thème twenty twenty qui donne cette allure différente à ton blog? J’aime bien! Je vais peut-être l’essayer sur le mien, même si ça implique que je ne me servirai pas de celui que j’ai payé pour. As -tu des éprouvé des problèmes suite au changement de thème?

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