Bilan financier de Mme et Mr Opportunité

ARTICLE INVITÉ – Voici le bilan financier de Mme et Mr Opportunité, un couple dans la trentaine avec enfant qui vise la retraite précoce (FIRE) à 45 ans. Ils ont un mode de vie intéressant, dans lequel ils ont choisi de vivre en location à proximité de leurs lieux de travail et d’être propriétaires d’une résidence en nature. De plus, j’aime beaucoup leur point de vue lorsqu’ils mentionnent que leur plan a des failles, mais que l’équilibre est important! Bonne lecture. 😉

Note : Tous les articles de la série « Parcours FI » sont disponibles dans la section du blogue qui porte ce nom (ici).

Mise en situation

Mme et Mr Opportunité – Ma conjointe et moi sommes âgés respectivement de 33 et 34 ans. Nous avons un enfant de deux ans et nous habitons dans la région de la Capitale-Nationale.

Nous sommes tous deux professionnels au sein de la fonction publique québécoise. Toutefois, pour M. Opportunité, il s’agit d’une seconde carrière qui a été précédée par un autre emploi avec régime de retraite à prestations déterminées.

Lors de nos débuts sur le marché du travail, il y a 11 ans pour moi et 9 ans pour ma conjointe, nos revenus annuels étaient de 37k$ et 44k$ chacun et à ce moment nous étions loin de nous connaître et donc encore plus loin de viser l’indépendance financière ensemble.

À la suite de notre rencontre, il y a plusieurs années, nous avons eu une réflexion sur le type de vie que l’on désirait mener. Pour M. Opportunité, de viser l’indépendance financière était un objectif datant de la jeune vingtaine (suivant la découverte de Mr Money Mustache). Alors que pour Mme Opportunité, elle était surtout profondément économe, mais n’avait pas développé son côté entrepreneurial et investisseur et avait donc peu investi son capital dans quelque véhicule de placement que ce soit.

Mode de vie

Évidemment, même en étant centrale, la dimension financière était loin d’être la seule importante pour nous. En effet, la réflexion portait également sur le mode de vie à adopter. En bref, l’objectif était de bâtir un mode de vie qui répond aux critères suivants : proximité des infrastructures sportives, tranquillité et grands espaces naturels à proximité, réduire au maximum le temps de transport pour le travail et bien sûr, de ne pas drainer l’ensemble de nos liquidités dans l’acquisition d’actifs immobiliers. Ainsi, on vint à la conclusion que d’acheter une maison en banlieue « comme tout le monde » serait en inéquation avec notre mode de vie recherché.

En effet, en faisant des calculs assez simples, on se rendit compte que pour le même coût qu’une maison en banlieue, il serait possible de vivre à proximité de nos lieux de travail (centre-ville) en location et de posséder une résidence en nature. Il ne restait qu’à trouver la perle rare répondant encore une fois à nos nombreux critères ! On se rendit vite compte qu’il s’agissait d’un marché assez actif (nous sommes avant la pandémie) et après un an de recherche, on tomba sur l’opportunité qu’on attendait (sur la base de l’analyse des ventes comparables). Nous sommes donc devenus propriétaires d’une résidence en nature avec lac, répondant à tous nos critères, autant financiers que nos intérêts.  Alors que notre motivation de l’acquisition était principalement la qualité de vie, on serait vite rattrapé par une autre opportunité.

Location de la résidence principale

Au début 2019, on se fit approcher pour faire la location à temps partiel de notre propriété. Comme nous n’étions jamais là les jours de semaines ainsi que plusieurs fins de semaine et que fiscalement, il y avait des gains très intéressants pour nous, on a saisi cette nouvelle opportunité.

Sans aller trop dans les détails, il est à savoir que notre propriété était désignée comme notre résidence principale, et que, proportionnellement à la portion de l’année où il y a location, on peut déduire la même proportion en dépenses d’entreprise, soit tous les frais reliés à l’habitation (assurances, intérêts sur l’hypothèque, électricité et bien sûr entretien/rénovation).

Pour résumer, il devient possible de payer une partie des dépenses qu’on aurait dû assumer de toute façon, avec du « brut » plutôt que du « net », et au passage, améliorer notre propriété.

Revenus

Ce qui nous amène à l’année 2021 et le portrait de nos revenus. Ceux liés à l’emploi seront de près de 91k$ et 93k$. Au niveau de la location (pour la partie estivale de l’année seulement), les revenus sont de 19k$ brut, dont 10k$ seront imposables.

Si l’on fait le calcul à l’envers, en considérant près de 5200 $ de frais de gestion et ménage, c’est 3500 $ de dépenses liées à la propriété qui sont passés dans la portion entreprise, et comme la période estivale représente 25 % de l’année, c’est sur un total de dépenses liées à la propriété de 14 000 $ (excluant les amortissements et le remboursement de capital).

Il est à noter que notre plan est de faire la location durant un nombre limité d’années afin de minimiser l’impact sur le gain de capital et qu’en contrepartie, on tente de maximiser les entretiens et améliorations sur le terrain et résidence.

Finalement, avant de présenter le bilan, M. Opportunité a reçu des héritages totalisant près de 20 000 $ il y a près de 10 ans.

Bilan financier de Mme et Mr Opportunité

Voici notre bilan financier conjoint :

BILAN CONJOINT	M	MME	TOTAL
ACTIFS
Liquidités / comptes bancaires	10 900 $	11 500 $	22 400 $
REER – Autre	22 200 $	7 400 $	29 600 $
REER – FTQ	17 900 $	6 800 $	24 700 $
REER – Parts de capital Fédération	17 100 $	– $	17 100 $
RREGOP (cotisations et intérêts)	31 000 $	51 000 $	82 000 $
Valeur de transfert – Autre régime de retraite	71 600 $	– $	71 600 $
CELI	106 900 $	45 500 $	152 400 $
REEE (capital seulement)	3 700 $	3 700 $	7 400 $
Résidence	195 000 $	195 000 $	390 000 $
Voiture	17 000 $	17 000 $	34 000 $
TOTAL ACTIFS	493 300 $	337 900 $	831 200 $
PASSIFS
Hypothèque résidence	70 100 $	70 100 $	140 200 $
TOTAL PASSIFS	70 100 $	70 100 $	140 200 $
ACTIF NET	423 200 $	267 800 $	691 000 $

Rétrospection du bilan financier

En premier lieu, nous ne jugeons pas notre actif de très grande ampleur considérant que la résidence a pris beaucoup de valeur, mais que pour nous, il s’agit surtout d’un bien d’usage puisque la location sera éventuellement arrêtée.

Comme mentionné précédemment, la maison fait l’objet de dépenses plus élevées et concentrées pour optimiser la fiscalité liée à l’activité de location et nous nous attendons à réduire les sorties d’argent qui y sont liées lorsque nous arrêterons cette activité, car la résidence sera alors en excellent état.

Également, en lien avec la présentation du bilan, un des actifs sous-évalués demeure à notre avis les régimes de retraite dont les possibilités sont multiples et qui ne sont pas affectés par les aléas du marché.

Objectif de retraite

Notre objectif pour une retraite à 45 ans sera évidemment de laisser tomber notre logement pour « aller vivre au chalet », mais également d’optimiser la fiscalité à ce moment.

Par exemple, la résidence serait libre de dettes (durée du prêt d’entre 15 et 20 ans considérant l’utilisation d’un taux variable), ce qui permet de diminuer les prélèvements dans les épargnes et possiblement de décaisser les CELI pour toute somme supérieure au palier minimum d’impôt.

Explications du bilan financier

Voici quelques éléments de précision :

1. Revenus

Nous sommes conscients que ceux-ci sont assez élevés (dans les 10 % les plus hauts au Canada et encore plus haut à l’échelle mondiale (source)), mais il y a deux éléments à prendre en considération.

En premier lieu, l’année 2021 a comporté des ajustements de revenus pour les années précédentes ainsi que le versement de temps supplémentaire, ce qui est assez inhabituel. Le salaire « normal » attendu pour 2021 était de 83k$ et 85k$.

Deuxièmement, il est à noter que ceux-ci ont connu une hausse importante relativement récente soit en 2019 quand nous avons chacun obtenu l’opportunité d’un emploi de coordination.

Ainsi, la relation entre les revenus et l’avoir net ne représente pas un portrait très fidèle de notre capacité d’épargne à notre avis. Par exemple, pour l’année 2021, les cotisations aux REER, CELI, REEE et remboursements de RAP ont totalisé 58 000 $ auquel s’ajoute les cotisations au RREGOP (15k$).

2. Comptes enregistrés

Les comptes REER, REEE et CELI sont tous maximisé pour M. Opportunité. Par contre, il reste un solde de RAP à rembourser, qui sera complété en 2022. Il est actuellement en exploration pour les investissements les plus intéressants hors régimes (avis au lecteur, des suggestions ?).

Pour Mme Opportunité, elle a des droits CELI de 42k$, droits REER de 12k$ dont l’utilisation sera faite en optimisant selon les « braquettes » d’impôts et RAP à rembourser.

3. Résidence 

Nous considérons une valeur marchande selon notre évaluation personnelle et analyse du marché. Il est à mentionner que ce type de propriété est très recherché depuis le début de la pandémie.

À titre de comparaison, pour la location, le tarif est de près de 2500 $ la semaine. En ce qui concerne le gain de capital imposable en raison d’une activité commerciale, comme nous ferons la location pendant une période de 5 ans à raison de 25 % pendant ces années et que nous comptons avoir la maison longtemps, pour fins de calcul disons 40 ans, alors la partie du gain de capital imposable sera de 3125 % et ce sujet à un taux d’imposition spécifique. En dollars, si l’on est optimiste avec une valeur de maison qui décuple (!!!) sur cette durée, donc gain de capital de 2 160 000 $, il y aurait 67 500 $ de gain imposable (et non d’impôts).

Ici, j’ai fait exprès de prendre une valeur très élevée pour gonfler le montant et montrer que ça reste très marginal comme éventuelle charge fiscale.

4. RREGOP 

Nous sommes tous deux participants à temps plein au RREGOP. Pour le moment, je présente la valeur des cotisations et intérêts en date du 31 décembre 2020 auquel a été ajouté nos cotisations 2021 + rachat pour Mme Opportunité.

Comme nous visons la liberté financière vers 45 ans, il y aura réflexion à savoir si ces sommes seront transférées ou non, à évaluer éventuellement à ce moment selon la situation et les paramètres. À titre d’information, dans le cas d’une cessation d’emploi avant l’âge de la retraite, il devient requis d’attendre à 65 ans pour recevoir le RREGOP sans pénalités (source).

5. Faible passif

Il pourrait vous apparaître que notre passif est peu élevé et qu’ainsi nous n’optimisons pas le levier financier (et l’effet fiscal sur les intérêts de la résidence) versus l’investissement qui peut être réalisé.

Toutefois, il s’agit pour nous d’une des façons de diversifier notre risque soit d’accepter un rendement plus faible, mais confirmé (ou presque, car hypothèque sur taux variable, mais ce pour plusieurs raisons).

Également, comme mentionnés précédemment, nous avons l’objectif d’être libres d’hypothèques au moment de la retraite.

6. Liquidités élevées

On anticipe une facture d’impôts avec la déclaration fiscale à effectuer prochainement et nous avons également un besoin d’un certain niveau de liquidités pour démarrer la saison de location ainsi que procéder à des investissements printaniers sur l’immeuble.

Conclusion

Comme vous avez pu le constater, notre « frugalisme » comporte plusieurs failles importantes (dédoublement coût de logement, surcapitalisation d’entretien et amélioration sur la résidence et valeur de voiture élevée) pour ne nommer que ces éléments.

Toutefois, bien que la liberté financière soit un objectif pour nous, c’est loin d’être le seul élément qui nous est cher et nous jugeons notre situation actuelle « équilibrée » entre nos différents objectifs.

On vous souhaite de trouver votre voie vers cet équilibre, en espérant que ça vous soit profitable… à tout point de vue.

PS – N’oubliez pas de saisir les opportunités qui s’offrent à vous !

Note – Retraite 101

Si vous êtes intéressé à partager (anonymement) votre bilan financier et montrer votre approche pour atteindre l’indépendance financière, n’hésitez pas à me contacter en privé! Je pense qu’il serait intéressant pour la communauté FIRE de montrer toutes ses différentes approches! 😉 Si vous n’avez pas de bilan financier, vous pouvez utiliser mon gabarit Excel (disponible ici).

En dernier lieu, je tiens à laisser les lecteurs du blogue répondre aux questions sur Mme et Mr Opportunité. Mais, je veux quand même laisser deux pistes de réflexion :

Placements non enregistrés : Fonds FTQ hors REER, Fondaction CSN hors REER, CRCD, actions ou FNB dans un compte personnel non enregistré (plus d’informations ici).

RREGOP : Au lieu de demander une rente immédiate sans pénalités (65 ans) ou avec pénalités (à partir de 55 ans), il est possible de transférer la valeur actuarielle du RREGOP dans un CRI et de le gérer vous-même.

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