Comment investir en immobilier avec 1000$?

Dernière mise à jour le 2 octobre 2022

Quand on parle d’investissement en immobilier, on pense d’abord aux flips et aux immeubles à revenus. Même s’il est possible d’investir avec levier en immobilier, il faut quand même avoir une somme de départ importante pour la mise de fonds. Mais, si je vous disais qu’il est possible d’investir en immobilier avec seulement 1000 $, de recevoir des dividendes mensuels ou trimestriels, sans avoir à collecter des loyers ni à réparer la toilette d’un locataire. Me croyez-vous?

Est-ce que c’est trop beau pour être vrai? On dirait que j’ai l’air d’un vendeur de formation en immobilier à 1000 $ 😛 (ce n’est pas le cas, je vous rassure).

Mais oui, je confirme que c’est possible d’investir en immobilier avec seulement 1000 $. Certes, le rendement sera certainement moins important que de posséder des immeubles à revenus. Mais, vous n’avez pas à investir beaucoup de temps. La question à se poser est, à combien estimez-vous votre temps?

Si vous avez une somme d’argent importante pour la mise de fonds, que vous avez du temps et que vous avez des compétences en rénovation/construction, arrêtez de lire cet article et investissez dans un immeuble à revenus 😛 Mais, si comme moi, vous n’avez pas le temps ni les compétences en rénovation/construction (j’ai l’argent, donc un 1 élément sur 3), alors continuez de lire cet article 😉

Dans cet article, j’explique les diverses approches pour investir en immobilier, comme les flips, les maisons en location, les immeubles à revenus, les fiducies de placement immobilier, les campagnes de financement participatif en capital, les fonds négociés en bourse, etc. Mais, je mets surtout l’emphase sur les stratégies qui permettent d’investir en immobilier avec une petite somme, par exemple 1000 $.

1. Flip

Premièrement, il est possible de faire des « flips ». C’est une approche qui peut être très payante, mais dont les risques sont aussi très élevés. Il faut avoir les liquidités nécessaires pour acheter la maison (mise de fonds), payer le courtier immobilier (le cas échéant), payer le notaire, payer la taxe de mutation (taxe de bienvenue), payer les taxes municipales et scolaires de la date d’achat jusqu’à la revente, etc. Tout cela exclu bien entendu le montant des rénovations, qui peut représenter une somme très importante… On parle quand même d’un « flip » et non d’une maison « clé en main » 😉

Note : L’objectif du « flip » immobilier est de revendre la propriété à profit après l’avoir rénovée.

Il faut les compétences nécessaires pour rénover la propriété ou sinon être entourées d’une bonne équipe. Si vous payez un entrepreneur pour effectuer les rénovations, c’est certain que le coût sera plus élevé et que la marge de profit sera moindre.

Vous aurez compris que ce n’est certainement pas une approche pour investir en immobilier avec une petite somme (ex. : 1000 $) 😉 À mon avis, faire des flips est un emploi à temps plein qui demande des compétences en rénovation/construction, en plus de liquidités importantes.

2. Maison en location

Deuxièmement, il est possible d’acheter une maison ou un condo et de le mettre en location. Il faut encore une fois avoir des liquidités importantes pour acheter la maison (mise de fonds) et les frais afférents. Par contre, l’hypothèque, les coûts d’entretiens et les taxes seront couverts complètement ou en partie par le loyer.

Un avantage de la location de maison ou condo est que vous avez un seul locataire. C’est donc relativement facile à gérer, comparativement à un immeuble à revenus (Plex). Par contre, est-ce que c’est l’approche la plus payante en immobilier? Certes, la propriété prendra de la valeur au fil des années. Mais est-ce que votre argent pourrait être utilisé d’une autre façon pour investir en immobilier? Est-ce qu’une maison en location offre un effet de levier intéressant comparativement à un Plex?

Bref, c’est une approche qui demande elle aussi une somme de départ importante (mise de fonds). Donc, ce n’est certainement pas une approche pour investir en immobilier avec 1000 $ 😉

3. Immeuble à revenus (Plex)

Troisièmement, il est possible d’investir en immobilier avec un immeuble à revenus : duplex, triplex, quadruplex, etc. C’est plus de travail que la maison en location, car vous avez un immeuble et des locataires à gérer. Par contre, l’effet de levier est beaucoup plus important.

Mais attention à l’état de l’immeuble (l’inspection est importante). De plus, la mise de fonds sur un Plex est un point important à considérer.

Pour investir dans les immeubles à revenus, je pense que c’est important de bien s’entourer : courtier immobilier, courtier hypothécaire, comptable, entrepreneur, etc. De plus, il est possible d’engager une firme de gestion pour s’occuper des immeubles, mais il y a un coût à cela. Je pense que c’est une profession en soi d’investir dans des immeubles à revenus.

Bref, investir en immobilier avec un immeuble à revenus demande du temps et une somme de départ (mise de fonds) encore plus importante que les stratégies précédentes. Donc, ce n’est certainement pas une approche pour investir en immobilier avec 1000 $. 😉

4. Fiducies de placement immobilier

Quatrièmement, il est possible d’investir dans un « Real Estate Investment Trust » (REIT), ou « Fiducies de placement immobilier » (FPI) en français. Un REIT est une compagnie publique ou privée qui possède des propriétés à revenus et qui distribuent ses revenus aux investisseurs. Il y a des REIT dans plusieurs secteurs de l’immobilier : immeubles résidentiels, centres commerciaux, immeubles de bureaux, hôtels, résidences pour retraités, etc.

Les parts des REIT se négocient à la bourse comme les actions. Vous n’avez pas besoin d’une somme importante pour commencer à investir en immobilier avec cette approche. Les REIT doivent avoir 75 % de leurs actifs et de leurs revenus qui proviennent de l’immobilier. De plus, les REIT doivent distribuer entre 70 % et 95 % de leurs bénéfices à leurs actionnaires, la plupart du temps sous forme de dividendes.

Personnellement, je pense que c’est une bonne approche pour investir en immobilier, surtout si vous n’êtes pas manuel et n’avez pas beaucoup de temps disponible. Il n’y a pas d’immeubles à entretenir, de baux à faire signer, de réparations urgentes à aller faire une fin de semaine, etc. Il suffit d’acheter des parts à la bourse et d’attendre de recevoir des dividendes mensuels ou trimestriels 😉 Ce n’est probablement pas l’approche la plus payante. Mais c’est certainement l’approche la plus passive.

Exemples de REIT

Voici quelques exemples de REIT :

• Chartwell Retirement Residences REIT (CSH.UN);
• Northwest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust (NWH.UN);
• Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CAR.UN);
• Cominar Real Estate Investment Trust (CUF.UN);
• Allied Properties Real Estate Investment Trust (AP.UN);
• Summit Industrial Income REIT (SMU.UN).

Ainsi, les fiducies de placement immobilier sont une des approches pour investir en immobilier avec une petite somme (ex. : 1000 $) 😉

5. Financement participatif en capital

Cinquièmement, il est possible d’investir dans une campagne de financement participatif en capital (ou « Equity Crowdfunding » en anglais) pour une société en immobilier. L’objectif est d’acheter une part d’un projet immobilier réel comme la construction d’un quartier résidentiel ou d’immeubles à revenus.

C’est une approche qui est plus rare au Québec et au Canada comparativement aux É-U. Mais il y a eu quelques projets sur la plateforme canadienne FrontFundr. C’est d’ailleurs sur cette plateforme que j’ai investi dans quelques entreprises privées.

Cette approche est pour vous si vous voulez posséder une partie d’un bien tangible (maisons, immeubles à revenus) au lieu d’une partie d’une compagnie comme le REIT.

Souvent, les investissements dans une société en immobilier par une campagne de financement participatif en capital requièrent un investissement minimum de quelques milliers de dollars. Mais, il y a certaines campagnes de financement dont le montant d’investissement minimum est sous les 1000 $.

Ainsi, les campagnes de financement participatif en capital pour une société en immobilier sont une des approches pour investir en immobilier avec une petite somme (ex. : 1000 $) 😉

6. Fonds négocié en bourse

Sixièmement, il existe des fonds négociés en bourse (FNB) de REIT. L’avantage principal des FNB de REIT est la diversification. Certains FNB possèdent une centaine de sociétés en immobilier. De plus, les FNB de REIT distribuent des dividendes chaque mois. Pourquoi? Comme mentionné précédemment, les REIT distribuent les paiements en dividendes pour la plupart chaque trimestre (4 fois par année). Mais, comme un FNB est constitué de plusieurs REIT (les REIT ne distribuent pas tous leurs dividendes le même mois), alors il y a des distributions tous les mois.

Par contre, il y a un coût à utiliser un FNB. Lorsqu’on achète un REIT, on paie les frais de transaction une fois. Ensuite, il n’y a plus jamais de frais. Pour un FNB, il y a non seulement les frais de transaction pour acheter les titres, mais il y a aussi des frais de gestion qui sont déduits des rendements. Par exemple, pour le FNB « VRE » de Vanguard, le ratio de frais de gestion (RFG) est de 0,390 %. Donc, la diversification offerte par un FNB à un coût.

À mon avis, les fonds négociés en bourse de REIT sont bonne approche pour investir en immobilier, surtout si vous n’êtes pas manuel et vous n’avez pas beaucoup de temps disponible. De plus, le FNB de REIT permet de s’exposer à plusieurs entreprises et plusieurs secteurs de l’immobilier (industrie, bureau, résidentiel, commerce de détail, etc.).

Exemples de FNB de REIT

Voici quelques exemples de FNB de REIT :

Bref, les FNB de REIT sont une autre approche pour investir en immobilier avec une petite somme de 1000 $. 😉

Conclusion

Il y avait beaucoup d’informations dans cet article. Mais j’espère que vous avez compris qu’il existe plusieurs approches pour investir en immobilier :

1. Flip
2. Maison en location
3. Immeuble à revenus (Plex)
4. Fiducies de placement immobilier
5. Financement participatif en capital
6. Fonds négocié en bourse

Certaines de ces approches ne demandent pas une grosse somme de départ ni de compétences en construction/rénovation.

Et vous, investissez-vous en immobilier? Quelle approche préférez-vous? Les immeubles locatifs ou les investissements en bourse, etc.

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