Dernière mise à jour le 23 août 2022
Au cours de l’année 2019, j’ai commencé à investir en immobilier en achetant un fonds négocié en bourse (FNB) de Fiducies de placement immobilier (« FPI » en français ou « REIT » en anglais). J’avais choisi d’acheter un FNB plutôt que d’acheter plusieurs REIT individuels, car je n’avais pas beaucoup d’argent à investir initialement dans ce secteur. À ce moment-là, j’avais décidé d’acheter le fonds « VRE » de Vanguard, tout en étant conscient de la diversification et des frais de gestion (0,390 %).
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FNB de REIT ou REIT individuel
Maintenant que je commence à avoir plus d’argent investi (et à investir) en immobilier, je veux investir dans des REIT individuels au lieu de FNB. L’avantage principal d’acheter un REIT individuel est qu’il n’y a plus de frais après l’achat (c.-à-d. qu’il n’y a pas de frais de gestion comme pour un FNB). De plus, si une société dans le FNB coupe son dividende, il n’y a pas beaucoup d’impact sur mon portefeuille. Le désavantage principal d’acheter un REIT individuel est qu’il faut faire ses devoirs et acheter les bons FNB. Si le REIT a des problèmes de gestion et décide de couper son dividende (ex. : Cominar), alors cela aura un effet sur mon portefeuille.
Il existe une multitude de variables et de ratios à analyser. Par exemple, je pourrais analyser le ratio de distribution, la répartition par secteur (ex. : industriel, résidentiel, bureau, commercial, etc.), la répartition géographique, le taux d’occupation, le taux de renouvellement des baux, etc.
Mais, étant donné que j’investis à long terme dans d’excellentes sociétés immobilières, je ne regarde pas tous ces ratios/variables, car je présume (attention, c’est un raccourci) que ces derniers sont pris en considération dans l’évaluation de la société (ex. : le ratio cours/bénéfice devrait évoluer selon ces ratios/variables actuels et bien entendu les perspectives futures). Donc, je simplifie mes recherches et évaluations avec des critères forts simples.
Cela dit, ces variables et ratios ne veulent pas tout dire. Par exemple, ce n’est pas parce que le cours de l’action est dans le « haut 52 semaines » ou que le ratio cours/bénéfice est en haut de 20 que c’est un mauvais achat. Au contraire, il est possible que le cours de l’action de cette société immobilière soit surévalué par rapport à ses revenus actuels, mais sous-évalué par rapport à ses perspectives futures.
Liste des 5 meilleurs REIT
Voici donc la liste des sociétés immobilières canadiennes que j’ai analysées :
| Symbole | Cours | Bas/Haut 52 sem. | Cours/bénéfice (C/B) | Dividende |
|---|---|---|---|---|
| CAR.UN | 59,10 $ | 47,46 $ – 60,05 $ | 6,183 | 0,115 |
| REI.UN | 27,50 $ | 24,76 $ – 27,92 $ | 10,913 | 0,120 |
| AP.UN | 59,59 $ | 46,49 $ – 60,14 $ | 10,679 | 0,138 |
| HR.UN | 21,68 $ | 20,67 $ – 23,66 $ | 26,023 | 0,115 |
| SRU.UN | 31,48 $ | 30,58 $ – 35,23 $ | 16,959 | 0,154 |
| FSV-C | 143,50 $ | 111,19 $ – 149,62 $ | – | 0,165 |
| GRT.UN | 74,61 $ | 59,5 $ – 74,99 $ | 9,323 | 0,242 |
| CHP.UN | 14,96 $ | 13,15 $ – 15,14 $ | – | 0,062 |
| SMU.UN | 13,89 $ | 10,76 $ – 14,09 $ | 10,877 | 0,045 |
| CIGI | 119,74 $ | 81,21 $ – 122,01 $ | 35,232 | 0,065 |
| CSH.UN | 14,16 $ | 13,78 $ – 15,79 $ | – | 0,050 |
| FCR.UN | 21,74 $ | 20,07 $ – 22,09 $ | 19,070 | 0,072 |
| BEI.UN | 51,38 $ | 38,09 $ – 51,854 $ | 16,628 | 0,083 |
| D.UN | 36,24 $ | 23,01 $ – 36,71 $ | 16,189 | 0,083 |
| NWH.UN | 13,28 $ | 10,69 $ – 13,34 $ | 17,039 | 0,067 |
| NVU.UN | 36,55 $ | 26,09 $ – 36,7 $ | 7,077 | 0,136 |
| AX.UN | 12,66 $ | 10,36 $ – 12,825 $ | 23,887 | 0,045 |
| MRT.UN | 12,62 $ | 11,03 $ – 12,74 $ | 30,780 | 0,080 |
| CUF.UN | 15,12 $ | 11,2 $ – 15,4 $ | – | 0,060 |
| IIP.UN | 17,35 $ | 13,275 $ – 17,56 $ | 12,525 | 0,026 |
| KMP.UN | 22,50 $ | 14,49 $ – 22,9 $ | 10,196 | 0,055 |
| SRT.UN | 13,38 $ | 12,23 $ – 13,6 $ | 122,847 | 0,072 |
| PLZ.UN | 4,71 $ | 4 $ – 4,76 $ | 10,901 | 0,023 |
| CRT.UN | 16,87 $ | 13,29 $ – 17,22 $ | 14,141 | 0,066 |
| DIR.UN | 14,13 $ | 10,98 $ – 14,305 $ | 10,775 | 0,058 |
| WIR.UN | 19,26 $ | 18,32 $ – 20,3 $ | – | – |
| CRR.UN | 16,03 $ | 13,75 $ – 16,71 $ | 1348,419 | 0,074 |
| AX.UN | 12,66 $ | 10,36 $ – 12,825 $ | 23,887 | 0,045 |
Selon moi, les 5 meilleures sociétés immobilières canadiennes pour le moment sont :
- Canadian Apartment Properties REIT (CAR.UN)
- Riocan REIT (REI.UN)
- Allied Properties REIT (AP.UN)
- SmartCentres REIT (SRU.UN)
- Granite REIT (GRT.UN)
Ce sont celles-ci que je vais commencer à investir en premier. D’ici un an, j’aimerais posséder une dizaine de REIT dans mon portefeuille boursier.
Et vous, investissez-vous dans les Fiducies de placement immobilier? Si oui, lesquels?
Attention! Cet article n’est PAS une recommandation d’achat. Je ne suis pas accrédité par la loi pour émettre des recommandations financières. Le blog RETRAITE101 est un blog de divertissement et ne doit pas être utilisé pour remplacer l’avis de professionnels de la finance.
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J’ai RioCan (REI.UN) et Artis Real Estate (AX.UN) depuis plusieurs années. Artis m’a offert un très mauvaise performance et c’est en fait mon seul titre canadien dans le rouge. La distribution a été coupé de moitié un mandné, ce qui a retranché beaucoup de la valeur de l’action. Ce REIT est pas mal axé sur l’Ouest du pays et la chute des cours du pétrole l’a touché au final. RioCan, bof, j’ai un petit profit (10%) depuis que je l’ai, les distributions sont plus stables qu’en croissance je dirais.
Je comprends l’idée de se diversifier, mais à moins d’avoir pas mal de capital, je ne vois pas trop l’intérêt d’avoir 10 REIT à suivre dans un portefeuille. Déjà, cinq c’est bien, si tu as identifié les cinq meilleurs selon toi, pourquoi dire que tu veux monter à 10? Ne ferais-tu pas qu’ajouter des REIT que tu trouves moins performants à ton portefeuille, rempiler dans les cinq meilleurs me semble une avenue plus prometteuse non? Sinon, quant à ça, aussi bien prendre un FNB de REIT. J’ajouterais que lorsque les taux d’intérêt vont remonter, les REIT risquent de se faire « double whammy » comme disent les anglais. Premièrement, bien des investisseurs préféreront aller vers des obligations plus rentables et plus sécuritaires et risquent de délaisser les REIT (et les actions à dividende aussi). Deuxièmement, les REIT vont payer plus cher pour emprunter pour leurs hypothèques. Je surveillerais donc beaucoup les taux d’intérêt si je voulais investir substantiellement dans les REIT canadiens.
Aussi, je pense qu’il faut faire un rappel sur le traitement fiscal des distributions des REIT. Celles-ci n’ont pas le traitement fiscal des dividendes, où en gros, c’est 75% du dividende qui est taxé, mais ce sont plus comme des intérêts, et 100% de la distribution est taxable. Bref, considérant ça, définitivement à détenir dans un CELI ou un REER.
Salut Frank,
C’est un excellent commentaire.
Je vise environ une dizaine de REIT, plutôt que cinq, pour m’assurer d’être bien diversifié. Je ne veux pas mettre tous mes œufs dans « seulement » cinq REIT, même si ces derniers sont les « meilleurs » en date d’aujourd’hui. On ne sait jamais ce qui peut arriver à une société, qu’elle soit dans l’immobilier ou non, qu’elle soit parmi les meilleures actuellement ou non, etc.
Parmi les REIT que je choisis, si un s’avère être un cas comme celui de Cominar, je ne voudrais pas que 20% de mes investissements en immobilier soient investis dans cette société.
De plus, je ne veux pas investir davantage dans un FNB de REIT, car j’ai déjà environ 25k$ dans VRE (Vanguard FTSE Canadian Capped REIT ETF). En fait, je veux réduire graduellement mes positions dans VRE et augmenter mes positions dans des REIT individuels. La raison principale est le RFG élevé des principaux FNB de REIT, par exemple 0,390% pour VRE. De plus, les FNB de REIT n’ont pas beaucoup de « holdings ». Quand je regarde VRE, il possède seulement 17 titres. Parmi les cinq ou dix REIT que j’ai identifiés, ils se retrouvent tous dans VRE. Donc, je peux les posséder directement, sans payer les frais de gestion de 0,390%.
Concernant le traitement fiscal des distributions des REIT, je suis d’accord avec vous. Je possède VRE majoritairement dans mon CELI. Mais, j’ai quand même une portion dans mon compte non enregistré, faute d’espace dans mon CELI. Par contre, tous les REIT individuels sont achetés dans mon CELI. Donc aucun impact fiscal.
Merci encore pour cet excellent commentaire et bonne fin de semaine à vous.
Au plaisir,
R101
Je reste quand même dubitatif de votre stratégie d’investir dans 10 reits différents et je vais vous énumérer les raisons pour lesquelles je le suis :
• Vous prônez davantage une approche paresseuse axée sur les FNB. Hors, le FNB canadien que vous possédez, le VCN, contient déjà des reits en proportion de leur poids dans le marché canadien (genre 3%). En investissant dans des reits individuels, vous allez donc sur-pondérer les reits, vous dites que vous avez 5% en immobilier ne plus. Le poids de l’immobilier canadien est déjà significatif dans votre portefeuille en comptant tout ça (votre 5% immobilier + ce qu’il y a dans votre VCN). Vous avez peut-être vos raisons de le faire, mais en décidant d’y aller dans 10 reits, c’est certain que vous vous éloignez de votre stratégie indicielle et que c’est beaucoup plus de travail.
• Vous m’avez répondu que vous souhaitez avoir 10 reits pour vous diversifier. Je ne suis pas contre, mais en gros, les reits investissent dans différents types de propriétés (commerciales, résidentielles, industrielles, bureau, santé). Je pense qu’il est très possible d’avoir des placements diversifiés dans ces types de propriétés (quoi que la santé est moins présent au Canada) et dans divers endroits du pays en investissant dans cinq reits, voir quatre. RioCan à lui seul a des espaces commerciaux (surtout), des bureaux et du résidentiel un peu partout au pays. Allied Property : des bureaux dans les grandes villes; Canadian Appartments Property : beaucoup de résidentiel et un peu de bureaux et de commercial; Granite est surtout industrielle… Ces quatre reits couvrent le pays en entier et pratiquement tous les types de propriétés, sauf le sous-secteur de la santé à première vue.
• Se diversifier dans plusieurs secteurs c’est bien, à l’intérieur d’un secteur ça peut aller aussi, mais a-t-on besoin de 10 reits pour se diversifier dans ce secteur? Je veux dire, metton le secteur financier, prendriez-vous 10 entreprises canadiennes différentes pour vous diversifier la dedans, en sachant qu’en gros, les performances des banques son corrélées entre-elles tout comme celles des compagnies d’assurance et que c’est aussi pas mal le cas dans les reits (même si il y a des outliers)?
• Finalement, je reviens au travail à mettre pour identifier 10 reits, les suivre et prendre des décisions d’achat et de vente sur ces titres. Ça s’éloigne beaucoup de votre stratégie indicielle plus passive. Et en plus, si je me fie à votre bilan des actifs et passifs, votre 5% d’investissement immobilier, c’est environ 11 000$, soit un peu plus de 2000$ par reits pour 5 reits (ou 1100$ par reits si vous y allez pour 10 reits). Me semble que c’est beaucoup de travail pour 11 000$ avoir 10 reits.
• Quant aux frais, chez Disnat à 6,95$ par transaction, en multipliant les transactions avec de faibles montants (pour acheter 10 reits représentant 5% du portefeuille en un an) on s’approche ou on dépasse des frais annuels du FNB de reits.
Entouca, c’est mes considérations, dans mon cas, j’ai 22 titres en portefeuille au total, dont 2 reits. Et je ne rajouterai pas de reits, je vendrais Artis pour en acheter un autre potentiellement, mais non, pas plus.
Bonjour Frank,
Les raisons que vous avez énumérées ci-dessus sont toutes valides. Vous avez raison sur toute la ligne. Le chiffre « 10 » était un peu arbitraire. Pour l’instant, j’ai les cinq REIT mentionnés dans cet article en plus du FNB de REIT de Vanguard (VRE). Ma cible de REIT selon mon plan d’investissement était de 5 %, mais je dois avouer que je suis actuellement en haut de cette cible… probablement dans les alentours de 10 % (aucun calcul à l’appui).
Si on oublie le nombre de REIT, mon objectif est de trouver le bon équilibre parmi :
– Le ratio de frais de gestion (RFG) : 0,390 % pour VRE vs. 0 % pour des REIT individuels;
– Le nombre de transactions : 1 achat pour VRE vs. 1 achat par REIT pour des REIT individuel;
– Le temps/complexité : nul pour VRE vs. Recherche/analyse pour chaque REIT individuel.
Parmi les 3 variables mentionnées ci-dessus, le RFG est la variable la plus importante pour moi aujourd’hui, même si je suis conscient que cela m’éloigne de l’investisseur paresseux…
Au plaisir,
R101
Bonjour, je suis étudiante finissante et j’aimerais me lancer dans l’immobilier. Les REIT ont l’air d’être un bon début pour faire fructifier mon épargne. Le problème est que je ne sait pas comment ou plutôt par quel moyen investir dedans ? Je suis chez Desjardins est ce que je dois passer par eux ? Est-ce que c’est par la bourse? Ou autre ?
J’ai beau faire des rechercher ce détail n’est pas clair.
Bonjour Alisson,
Bienvenue sur mon blogue et merci pour ce premier commentaire.
Comme indiqué dans la première phrase de l’article (« (…) j’ai commencé à investir en immobilier en achetant un fonds négocié en bourse (FNB) de Fiducies de placement immobilier (…) »), les REIT se négocient à la bourse.
Je vous invite à lire cet article pour plus d’informations : https://retraite101.com/comment-investir-en-immobilier/
Au plaisir d’échanger avec vous!
R101
Bonjour,
Maintenant que presqu’un an s’est écoulé depuis l’écriture de cet article, je suis curieuse de savoir si tu as analysé à nouveau ces fiducies!
Merci et bonne année!
Bonjour Sophie,
Excellente question. Non, je n’ai pas analysé à nouveau ces Fiducies de placement immobilier (REIT). En fait, j’ai même décidé de vendre toutes mes actions de REIT (REIT individuel) et FNB de REIT (VRE) pour me concentrer sur ma stratégie initiale. Je vous invite à lire cet article : https://retraite101.com/revenir-a-la-strategie-initiale/
Bonne année 2021! Au plaisir d’échanger avec vous.
R101
Merci!