Bilan financier de L’épargnant périodique

Dernière mise à jour le 15 avril 2024

ARTICLE INVITÉ – Voici le bilan financier de « L’épargnant périodique ». Ce dernier a décidé d’investir en immobilier locatif après avoir maximisé ses comptes enregistrés (REER/CELI). C’est à ce moment-là que son actif net a « explosé ». Ce bilan est intéressant du point de vue revenus/dépenses/impôt d’immeuble locatif, car « L’épargnant périodique » a décidé de partager avec nous ces informations (merci!). Je pense qu’il vous donnera le goût d’investir en immobilier locatif! Bonne lecture. 😉

Note : Tous les articles de la série « Parcours FI » sont disponibles dans la section du blogue qui porte ce nom (ici).

L’épargnant périodique – Mon père, qui travaillait comme conseiller financier, m’a appris très jeune l’importance d’économiser pour le futur. À 18 ans, j’ai commencé à épargner périodiquement. Je plaçais une partie de mes revenues chaque semaine par prélèvement bancaire automatique. Aujourd’hui, 18 ans plus tard, je pratique encore cette technique. Je fais mon budget après avoir épargné. Il me fait plaisir de vous partager mon bilan financier qui comporte de l’actif en immobilier, REER, CELI et RIC (régime d’investissement coopératif).

Mise en situation

Moi et ma conjointe sommes âgés de 36 ans et nous avons 2 enfants de 4 et 6 ans. Nous habitons en Estrie. Je travaille comme technicien automobile dans un concessionnaire et ma conjointe travaille comme agente administrative dans un CSSS. Nous nous sommes rencontrés il y a 10 ans et nos situations financières étaient bien différentes. Ma conjointe n’avait aucun actif et 19 000 $ de dettes : carte de crédit (9000 $) et prêt étudiant (10 000 $). Moi, j’avais des actifs (REER, CELI, maison) et peu de dettes.

Fonds de pension

En 2004, quand j’ai débuté comme technicien automobile, mon revenu annuel était de 35 000 $. Je n’avais pas de fonds de pension, donc je cotisais personnellement à mon REER. En 2013, j’ai changé d’entreprise et aujourd’hui mon revenu annuel est de 80 000 $. Je bénéficie d’un REER collectif de 14 % (7 % ma part et 7 % la part de mon employeur). De plus, j’ai la chance d’investir le reste de mon espace REER dans l’entreprise (RIC ou « régime d’investissement coopératif »), qui me procure un crédit d’impôt de 125 % et un bon rendement sur l’investissement. Ma conjointe travaille depuis 2014 dans un CSSS et elle cotise au RREGOP (« Régime de retraite des employées du gouvernement et d’organismes publics »).

Immobilier

En 2019, j’avais maximisé mon CELI et mon REER et je me demandais où invertir. J’ai donc commencé à me renseigner sur le monde de l’immobilier. En janvier 2020, j’ai acheté un quadruplex neuf que j’ai payé 695 000 $ avec 4 logements 5 ½ avec loyers de 1050 $ par mois (revenu de 50 400 $ par année). Pour la mise de fond de 20 % (139 000 $), je me suis servi d’une partie de la marge de crédit hypothécaire de notre maison (80 000 $), que j’ai mis en segment hypothécaire en lien avec le quadruplex pour pouvoir déduire les intérêts. Pour le reste de la mise de fond, j’ai sortie 72 000 $ de mon CELI (59 000 $ pour le restant de la mise de fond, (1000 $ pour le notaire et 12 000 $ pour la taxe de bienvenue) pour un total de 152 000 $.

Je vous partage les revenus et les dépenses de l’immeuble ainsi que notre actif net et les placements périodiques détaillés, en date du 1^er janvier 2022.

Revenus et dépenses de l’immeuble

Revenus

Voici les revenus de l’année 2021 :

• Loyers = 55 200 $ / année (4 * 1150 $ * 12 mois).

Note : Les loyers ont été augmentés de 1050 $ à 1150 $ pour l’année 2021.

Dépenses

Voici les dépenses de l’année 2021 :

• Taxe municipale = 7766 $ / année;
• Taxe scolaire = 622 $ / année;
• Déneigement = 632 $ / année;
• Déneigement trottoirs = 400 $ / année;
• Tonte de gazon = 523 $ / année;
• Assurances = 1355 $ / année;
• Autre = 2000 $ / année;
• Paiement hypothécaire de 556 000 $ sur 25 ans à 2,94 % = 2613 $ / mois (31 356 $ / année);
• Paiement segment hypothécaire de 80 000 $ (une partie de la mise de fond) sur 25 ans à 3,04 % = 380 $ / mois (4560 $ / année);
• Total des dépenses = 49 214 $ / année;
• Revenus moins les dépenses = 5986 $ / année (« cash-flow » annuel).

Impôt 2021 avec immeuble à revenus

55 200 $ (Revenus bruts) – 15 600 $ (intérêt sur prêt) – 2208 $ (intérêt sur segment hypothécaire) – 7766 $ (taxe municipale) – 622 $ (taxe scolaire) – 632 $ (déneigement) – 400 $ (déneigement trottoirs) – 523 $ (tonte de gazon) – 1355 $ (assurances) – 2000 $ (autre) = 24 094 $ /année (Revenus de location imposable).

Exemple 1/2 – Imposition sans amortissement

80 000 $ (Revenu de travail 2021) + 24 094 $ (Revenus de location imposable) = 104 094 $ (Revenu personnel 2021). Il faut aussi ajouter 40 000 $ (Revenu de ma conjointe), donc 144 094 $ (Revenu familial 2021).

Le fait d’avoir des revenus de location fait augmenter le revenu familial et du même coup fait diminuer les allocations familiales.

Dans mon cas, avec 2 enfants, j’ai décidé de prendre 10 000 $ d’amortissement chaque année et de payer l’impôt sur 14 094 $ avec l’argent du « cash-flow ». Cela me donne droit à 2537 $ (18 % de 14 094 $) en cotisation REER pour l’année suivante (voir exemple suivant).

Exemple 2/2 – Imposition avec amortissement

80 000 $ (Revenu de travail 2021) + 24 094 $ (Revenus de location imposable) – 10 000 $ (Amortissement) = 94 094 $ (Revenu personnel 2021) + 40 000 $ (Revenu de ma conjointe 2021) = 134 094 $ (Revenu familial 2021).

Bilan financier de L’épargnant périodique

Voici notre bilan financier conjoint en date du 1^er janvier 2022 ainsi que quelques explications :

Explications du bilan financier

Voici les explications de notre bilan financier :

• Note 1 : En 2019, j’ai sorti 71 000 $ de mon CELI pour la mise de fond du quadruplex. Depuis, je cotise 200 $ / semaine (10 400 $ / année) dans mon CELI. De plus, ma conjointe cotise 50 $ / semaine (2 600 $ / année) dans son CELI.
• Note 2 : Je cotise 7 % (105 $ / semaine) et mon employeur cotise 7 % (105 $ / semaine) dans mon REER collectif, pour un total de 210 $ / semaine (10 920 $ / année).
• Note 3 : Je cotise 100 $ / semaine (5 200 $ / année) dans le RIC (Régime d’investissement coopératif). Ce placement me donne droit à un crédit d’impôt de 125 %.
• Note 4 : Le blogue de Retraite 101 m’a convaincu d’investir dans le REEE de mes enfants. Moi et ma conjointe cotisons 75 $ / semaine (3 900 $ / année) dans un REEE familial pour nos 2 enfants. Nous espérons augmenter les cotisations dans le REEE quand les 2 autos seront finies de payer.
• Note 5 : J’ai acheté mon immeuble deux mois avant la pandémie au prix de 695 000 $. Deux ans plus tard, au début 2022, les immeubles neufs comparables se vendent 1 100 000$ avec des loyers de 1 300 $ / mois et des revenues de 62 400 $ / année. J’ai donc fixé le prix de mon immeuble en tenant compte de mes revenus annuels multiplié par 17 (55 200 $ * 17 = 938 400 $).
• Note 6 : En 2018, nous nous sommes construits et nous avons conjointement décidé que la maison et les dépenses seraient réparti en parts de 2/3 pour moi et 1/3 pour ma conjointe. Cette décision a été prise vu la capacité de payer de ma conjointe qui est moindre et le fait que j’avais mis 100 % de la mise de fond (130 000 $). J’ai estimé la valeur de notre maison avec les maisons comparables vendues dans notre quartier.
• Note 7 : La valeur au bilan correspond aux cotisations et intérêts de ma conjointe au REEGOP depuis 2014.
• Note 8 : Nous avons un taux d’intérêt de 2,19 % et des paiements hypothécaires de 1 120 $ / mois. Il nous reste 14 ans et 3 mois pour rembourser l’hypothèque de la maison.
• Note 9 : Ma conjointe vient de terminer de rembourser son prêt auto. Moi, il me reste moins de 3 ans à 75 $ / semaine. J’avais donné une mise de fonds lors de l’achat et j’avais financé le reste avec un segment hypothécaire à 2,84 % sur 60 mois.

Conclusion

Comme vous avez pu le constater, l’effet de levier que procure un investissement en immobilier est intéressant. Deux ans après avoir acheté mon premier quadruplex, je pourrais le faire évaluer et avoir de l’équité sur le prêt qui me permettrait de mettre la mise de fonds sur un autre immeuble à revenus. Pour l’instant, je préfère attendre encore un peu et maximiser nos comptes CELI et REEE.

Bref, nous avons déjà atteint une certaine liberté financière et notre retraite est sur le point d’être assuré. Nous voulons travailler jusqu’à 55 ans, sans nous priver, tout en continuant d’épargner périodiquement peu importe les fluctuations des marchés boursiers.

Note – Retraite 101

Avez-vous aimé le bilan financier de « L’épargnant périodique »? Est-ce qu’il vous a donné le goût d’investir en immobilier locatif? 🙂

Si vous êtes intéressé à partager (anonymement) votre bilan financier et montrer votre approche pour atteindre l’indépendance financière, n’hésitez pas à me contacter en privé! Je pense qu’il serait intéressant pour la communauté FIRE de montrer toutes ses différentes approches! 😉 Si vous n’avez pas de bilan financier, vous pouvez utiliser mon gabarit Excel (disponible ici).

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